Scheidung Haus – Die Immobilie bei einer Scheidung.

Was passiert mit einem Haus oder einer Wohnung?

Scheidung Haus: Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung?

Haus Scheidung. Haben Sie Fragen zu Ihren Immobilien. Was passiert mit einem Haus oder einer Wohnung bei einer Scheidung? Kontaktieren Sie uns gerne!

Scheidung Haus – Immobilie bei Scheidung

Fachanwältin für Familienrecht Kiel

Frauke Keller

Familienrechtskanzlei Kiel Frauke Keller

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Welche Rolle spielt das Haus bei einer Scheidung?

Scheidung Haus oder Wohnung was geschiet es mit der Immobilie? Sofern die Ehegatten nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben, gilt für sie der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet unter anderem, dass es im Falle einer Scheidung zum Zugewinnausgleich kommt, bei dem ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen wird.

Problematisch ist zum einen, dass der Anspruch, der sich aus dem Zugewinn am Ende ergibt, ein reiner Geldzahlungsanspruch ist. Zudem lassen sich viele Vermögensgegenstände, die z.B. auch Immobilien, nicht ohne weiteres teilen. Die Ehepartner müssen sich dementsprechend darüber einigen, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll, um sie finanziell untereinander aufzuteilen. Falls eine Einigung nicht möglich ist, entscheidet im Ernstfall das Gericht, was allerdings in der Regel mit wesentlich höheren Kosten verbunden ist als eine außergerichtliche Einigung.

Scheidung Haus: Kredite fĂĽr die Hausfinanzierung

Scheidung und ein gemeinsamer Kredit. Häufig ist die betreffende Immobilie noch gar nicht abbezahlt, wenn es zur Scheidung kommt. Auch hier stellt sich die Frage, wer für die Bedienung der gemeinsamen Schulden zuständig ist. Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank es ist dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt. Meist sind bei gemeinsamen Eigentum beide Ehepartner Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich abzusichern. In einem solchen Fall besteht für die Eheleute bei einer Scheidung gegenüber der Bank eine Gesamtschuld.

Das bedeutet, dass jeder der Ehepartner auf den vollen Betrag in Anspruch genommen werden kann. Nach der Zahlung durch einen Ehegatten steht ihm gegen den anderen Ehegatten grundsätzlich ein Anspruch auf Ausgleich der Hälfte des Betrages zu. Bezüglich der Ausgleichspflicht kann aber auch eine abweichende Absprache zwischen den Eheleuten getroffen werden. Allein die Tatsache, dass einer der Ehepartner zum Ausgleich finanziell nicht in der Lage ist, stellt allerdings noch keinen ausreichenden Grund dar, ihn von der Mithaftung freizustellen. Die Mithaftung eines Ehepartners kann aber auch sittenwidrig sein, wenn er finanziell erheblich überfordert wird und dies von vornherein absehbar ist. Das ist z.B. der Fall, wenn eine mittellose Ehefrau aus Kiel auf das Verlangen der Bank hin den Kreditvertrag mit unterzeichnen soll(t)en.

Was passiert mit Ihrer Immobilie wie Haus oder Wohnung bei einer Scheidung?

Scheidung Haus: Was geschieht mit der Immobilie bei der Scheidung?

Realteilung

Die Realteilung bedeutet, dass das Haus bei einer Scheidung in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut wird, so dass nach der Scheidung entweder beide Parteien dort wohnen bleiben oder ihren jeweiligen Teil weiter verkaufen oder vermieten können. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Immobilie sich für einen solchen Umbau anbietet und die Ehepartner sich darüber hinaus überhaupt auch vorstellen können, weiterhin in einem Haus zu wohnen. Aus diesem Grund ist die Realteilung in der Praxis ein eher seltener Fall.

Haus verkaufen

Häufiger entscheiden sich die Ehepartner bei einer Scheidung dagegen dazu, das gemeinsame Haus zu verkaufen, um den Erlös untereinander aufzuteilen. Der Verkaufserlös wird dann, je nach Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus, auf die Ehepartner aufgeteilt. Zuvor müssen noch bestehende Kredite getilgt und eine meistens anfallende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder der Ehepartner dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht sogar die Möglichkeit, auf die Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Auszahlung des anderen Ehepartners

Möchte dagegen einer der Ehepartner in dem Haus wohnen bleiben, besteht auch die Möglichkeit, dass er die Immobilie übernimmt und den anderen für seinen Eigentumsanteil ausbezahlt. Die Bank muss bei diesem Vorgang allerdings unbedingt beteiligt werden, da der Ehepartner, der sein Miteigentum abgibt, aus seiner Mithaftung entlassen werden möchte. Eine solche Schuldhaftentlassung kann problematisch sein, zumal die Bank zu einer solchen nicht verpflichtet werden kann. Hier sollte man strategisch vorgehen und den Rat einer Fachanwältin für Familienrecht einholen.

Teilungsversteigerung

Falls keine Einigung im Scheidungsfall zu Stande kommt, besteht die Möglichkeit, auf Antrag beim Amtsgericht in Kiel eine Teilungsversteigerung durchführen zu lassen. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist. Das Haus wird dann durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös bleibt jedoch oft hinter dem aus einem freihändigen Verkauf zurück. Gegen einen solchen Antrag können innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erhoben werden. So kann z.B. geltend gemacht werden, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich nachteilig ändern würden. Sofern die geltend gemachten Einwände vom Gericht als zulässig erachtet werden, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden. Dem durch eine Teilungsversteigerung erzielten Verkaufserlös werden zunächst die Gerichts – und Sachverständigenkosten entnommen.

Ăśbertragung auf gemeinsame Kinder

Sofern Kinder aus der Ehe hervorgegangen sind, kann die Immobilie grundsätzlich auch auf diese übertragen werden. Diese Lösung bietet sich insbesondere an, wenn das Haus einen besonderen persönlichen Wert für die Ehepartner hat und diese möchten, dass es deshalb in der Familie bleibt. Ist das Kind noch minderjährig, bedarf die Übertragung auf das Kind zusätzlich einer Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Beachtet werden sollte allerdings: Was oftmals gut gemeint ist, kann leicht zu einer erheblichen zukünftigen Belastung für das Kind führen. Schließlich fallen für das Haus Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Auch trägt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten, wie z.B. die Sicherungspflichten.

Zustimmung des Ehegatten bei noch nicht beendeter Zugewinngemeinschaft (vor Scheidungsantrag)

Zu beachten ist, dass ein Ehegatte bei bestehender Zugewinngemeinschaft nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten seinen Eigentumsanteil veräußern oder verschenken darf, sofern dieser den wesentlichen Teil seines Vermögens darstellt. Etwas anderes gilt hier nur, wenn sich der Schenkende den Nießbrauch oder das Wohnrecht auf Lebenszeit vorbehält und in das Grundbuch eintragen lässt. Da ihm in diesem Fall das Nutzungsrecht verbleibt, verfügt der Schenkende nämlich nicht über einen wesentlichen Teil des Vermögens, so dass die Zustimmungspflicht des anderen Ehegatten nicht eingreift.

Wie ein Ehevertrag die Kosten minimieren kann

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann nicht nur bei der Anschaffung eine teure Angelegenheit sein. Auch eine Scheidung können durch solch große Vermögenspositionen wie Immobilien kostspielig werden, wenn etwa bei einer Teilungsversteigerung Verfahrenskosten für das Gericht und Vorfälligkeit Gebühren für den Kredit anfallen. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, schon im Voraus Regelungen für den Fall einer Scheidung in einem Ehevertrag zu treffen. Eine solche Regelung ist auch noch nach Eheschließung durch eine so genannte Scheidungsfolgenvereinbarung möglich.

Was geschieht mit der Mietwohnung bei der Scheidung?

1. Scheidung Haus: Miete und Nebenkosten nach Trennung

Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner fĂĽr die Miete.

Dies gilt nicht nur dann, wenn sie während der Trennungszeit in der gemeinsamen Wohnung verbleiben, sondern auch nach einem Auszug eines Partners. Kann der in der Wohnung verbleibende Ehegatte seinen Anteil an der Miete nicht mehr aufbringen, so kann der Vermieter daher die volle Miete von dem ausgezogenen Partner verlangen, der im allgemeinen aber bereits für eine eigene (neue) Mietwohnung Miete zu entrichten hat.

Daher muss nach der Trennung bereits frühzeitig versucht werden, auf die Entlassung des auszugswilligen Ehegatten aus dem Mietvertrag hinzuwirken. Der Ehegatte, der den Vertrag alleine fortsetzt, haftet später gegebenenfalls auch für Schönheitsreparaturen.

Bei einem Ausscheiden eines Ehegatten ist auch die Frage zu bedenken, wem später die Mietkaution zustehen soll.

Der Ausziehende ist jedoch auf den guten Willen des Vermieters angewiesen.

Ist dieser – etwa weil die wirtschaftlichen Verhältnisse des Verbleibenden noch weitgehend ungeklärt sind – nicht bereit, einer solchen Vereinbarung zuzustimmen, haftet der ausziehende Ehegatte während der Trennungszeit weiterhin für die Miete.

Hat nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht. Es muss dann mit dem Vermieter eine Regelung getroffen werden, dass der verbleibende Ehegatte Vertragspartner wird.

Weder die Trennung noch die Scheidung Haus in Kiel an sich haben Einfluss auf den Bestand eines Mietverhältnisses unabhängig davon, ob beide Ehegatten die Wohnung angemietet haben oder nur ein Ehegatte Mieter ist.

  • Auch nach der Trennung ist das Paar Gesamtschuldner.
  • Auch wer nicht in der Wohnung bleibt, haftet fĂĽr die Mietkosten.
  • Wer auszieht, sollte schnell versuchen aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.
  • Wer in der Wohnung wohnen bleibt, haftet fĂĽr Schönheitsreparaturen.
  • Wem die Mietkaution zusteht muss individuell geklärt werden.

2. Interner Ausgleich zwischen den Ehegatten

Wird der Ehegatte, der die Wohnung verlassen hat, in Anspruch genommen, so kann ein Ausgleich – zumindest teilweise – erfolgen über eine Verrechnung im Unterhalt, eine Nutzungsentschädigung gemäß §f 1361 b Abs. 3 Satz 2 BGB oder über den Gesamtschuldnerausgleich (§ 426 BGB).

Sofern aber bereits der Wohnvorteil bei der Unterhaltsberechnung berĂĽcksichtigt wird, kann der Unterhaltsschuldner keine NutzungsvergĂĽtung fĂĽr die WohnungsĂĽberlassung verlangen.

Dagegen schuldet der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte eine NutzungsvergĂĽtung, wenn und soweit dies der Billigkeit entspricht, auch dann, wenn die WohnungsĂĽberlassung an den bleibenden Ehegatten freiwillig erfolgt.

Zudem gewährt § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB im Innenverhältnis beiden Gesamtschuldner grundsätzlich einen gegenseitigen Ausgleichsanspruch, soweit nichts anderes bestimmt ist. Wie oben dargelegt, stellt die Beendigung der ehelichen Lebensgemeinschaft durch die Trennung eine Zäsur dar im Sinne einer anderweitigen Bestimmung.

Ein Ehegatte, der nach Trennung und Auszug des anderen Ehegatten aus der gemeinsam angemieteten Wohnung die Wohnung alleine weiter bewohnt, hat daher regelmäßig keinen gesamtschuldnerischen Ausgleichsanspruch hinsichtlich der Mietzinsraten nach der Trennung. Zieht ein Ehegatte ohne Einverständnis des anderen aus der gemeinsamen Wohnung aus, so ist dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist dahingehend einzuräumen, ob er die Wohnung behalten will. Zieht der verbleibende Ehegatte nach Ablauf der Überlegungsfrist nicht aus, so entfällt ein gesamtschuldnerische Ausgleichsanspruch, auch für die Zeit der Überlegungsfrist.

Ist nur ein Ehegatte Mieter, ist der Ehegatte, der nicht Partei des Mietverhältnisses ist, nicht Dritter im Sinne der §§ 540,553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt.

Die Eigenschaft der Ehewohnung endet erst, wenn der mietende Ehegatte dem anderen Ehegatten die Wohnung zur endgültigen Nutzung überlässt.

3. Kündigung des Mietverhältnisses

Grundsätzlich kann ein Mieter als alleiniger Vertragspartner des Mietverhältnisses allein durch schriftliche Kündigung beenden, § 542 BGB.

Es gibt im Mietrecht keine Sonderregelung für die Ehewohnung. Daher bedarf es keiner vorherigen Zustimmung durch den nicht mietenden Ehegatten, § 1367 BGB.

Die Kündigung der Ehewohnung fällt damit nicht unter den Tatbestand des § 1369 BGB.

Zwar gewährt das Gesetz durch dieses Zustimmungserfordernis in§ 1369 BGB im gesetzlichen Güterstand Schutz gegen ehewidrige Veräußerungen von Haushaltsgegenständen; die ist aber nicht auf die Kündigung der allein gemieteten Ehewohnung übertragbar.

Ist die Kündigung des alleinigen Mieters wirksam, muss der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aus der Ehewohnung ausziehen, da er sich ansonsten ohne rechtlichen Grund in der Wohnung befindet. Der Herausgabeanspruch des Vermieters auch gegen den nicht mietenden Ehegatten ergibt sich aus§ 546 BGB.

4. Eintritt in den Mietvertrag

Der Vermieter, der Mieter und der nicht mietende Ehegatte können eine Mietvertragsübernahme vereinbaren. Der Eintritt in den Mietvertrag ist konkludent möglich. So ist ein Ehegatte, der im  eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung erklärt und vom anderen Ehegatten geleistete Mietkaution zurückgefordert konkludent in den Mietvertrag eingetreten.

Solange eine gemeinschaftliche Haftung fĂĽr die Miete besteht, kann der Mietvertrag auch nur zusammen gekĂĽndigt werden. Das Gesetz sieht fĂĽr den Fall der Trennung jedenfalls keinen auĂźerordentlichen KĂĽndigungsgrund fĂĽr den Einzelnen vor.

Bei einem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Ehegatte verpflichtet ist, einer Kündigung zuzustimmen.

Dies ist dann von Interesse, wenn der Vermieter den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten nicht aus dem Mietvertrag entlassen will, der Ehegatte aber seine weitere Mithaftung beenden will.

Nach endgültiger Trennung der Eheleute kann ein Ehepartner die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten ehemaligen Ehewohnung von dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten dann verlangen, wenn unterhaltsrechtliche Gründe oder auch der Gesichtspunkt nachehelicher Solidarität dem nicht entgegenstehen. Denn in diesem Fall ist der Grund für einen Anspruch des in der Ehewohnung verbleibenden Ehegatten, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehegatten aufrechtzuerhalten, weggefallen.

Dem Interesse des in der Wohnung verbliebenen Ehegatten am Fortbestand des Mietverhältnisses steht das nunmehr vorrangig gewordene Interesse des auf Auflösung des Mietvertrags drängenden anderen Ehegatten entgegen. Dieser ist daran interessiert, nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus diesem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein.

5. Zuweisung der Wohnung

Solange das Mietverhältnis nicht beendet ist, kann der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte die Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht beantragen.

Beide Ehegatten können die Alleinnutzung der Ehewohnung oder Aufteilung der Ehewohnung beantragen, um so ein Getrenntleben zu gewährleisten.

Die Rechtsverhältnisse hinsichtlich der Wohnung sind für ihre Qualifizierung als Ehewohnung relevant. Die Eigenschaft der Wohnung als Ehewohnung bleibt grundsätzlich mindestens bis zur Rechtskraft der Scheidung bestehen. Die gerichtliche Zuweisung ist jedoch nicht mehr möglich, wenn der Ehegatte die Wohnung endgültig aufgegeben und dem anderen Ehepartner zur Nutzung überlassen hat, weil die Wohnung dann ihren Charakter als Ehewohnung verloren hat. Ferner scheidet  die Zuweisung aus, wenn der ausgezogenen Ehegatte die Wohnung wirksam gekündigt hat.

Die Zuweisung oder Aufteilung einer Ehewohnung kann auf folgender rechtlichen Grundlage geschehen:

  • gemäß § 1361 b BGB fĂĽr die Zeit der Trennung,
  • gemäß § 1568 a BGB fĂĽr die Zeit nach der Scheidung
  • gemäß § 2 Gewaltschutzgesetz, unabhängig vom Zeitpunkt der Trennung oder Scheidung
  • 1361 b BGB und die Regelungen des Gewaltschutzgesetzes sind nebeneinander anwendbar, wenn die jeweilige Tatbestandsvoraussetzungen gegeben sind. § 1361 b BGB ist nur unter Eheleuten anwendbar, während das Gewaltschutzgesetz eine Wohnungszuweisung fĂĽr alle Haushaltsgemeinschaften möglich macht, also zum Beispiel auch fĂĽr die nichteheliche Lebensgemeinschaft.

Im Gegensatz zu§ 2 Gewaltschutzgesetz ist zudem bei der Zuweisung der ehelichen Wohnung die Trennung der Eheleute erforderlich, bzw. der Trennung Wille eines Ehegatten Voraussetzung.

Nach §1361 b BGB erfolgt die Zuweisung nur für die Trennungszeit, nach Gewaltschutzgesetzbestimmungen ist eine Befristung vorgesehen bei gemeinsamer dinglicher Berechtigung oder gemeinsamem Mietvertrag.

Schließlich kann nach § 1361 b BGB eine Zuweisung nicht nur bei Vorliegen häuslicher Gewalt, sondern auch bei einer sonstigen unbilligen Härte erfolgen, insbesondere der Beeinträchtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder.

Da bei einer Trennung und gegebenenfalls späteren Scheidung in Kiel jeder Fall individuell zu beurteilen ist, sollten Sie in jedem Fall die Beratung und Vertretung einer Fachanwältin für Familienrecht in Anspruch nehmen – am besten von Anfang an!

Rufen Sie mich gern für eine kostenfreie Ersteinschätzung an! Ich freue mich auf Ihre Nachricht.