Scheidung Mietwohnung

Was geschieht mit der Mietwohnung bei der Scheidung?

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Mietwohnung bei Scheidung. Wie geht man mit dem Internen Ausgleich vor?

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Hinweis: Dies ersetzt kein ganzheitliches Beratungsgespräch.

1. Miete und Nebenkosten nach Trennung

Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner fĂĽr die Miete.

Dies gilt nicht nur dann, wenn sie während der Trennungszeit in der gemeinsamen Wohnung verbleiben, sondern auch nach einem Auszug eines Partners. Kann der in der Wohnung verbleibende Ehegatte seinen Anteil an der Miete nicht mehr aufbringen, so kann der Vermieter daher die volle Miete von dem ausgezogenen Partner verlangen, der im Allgemeinen aber bereits für eine eigene (neue) Mietwohnung Miete zu entrichten hat.

Daher muss nach der Trennung bereits frühzeitig versucht werden, auf die Entlassung des auszugswilligen Ehegatten aus dem Mietvertrag hinzuwirken. Der Ehegatte, der den Vertrag alleine fortsetzt, haftet später gegebenenfalls auch für Schönheitsreparaturen.

Die Übertragung des Vertrages kann erfolgen, wenn die Eheleute bereits geschieden und sich einig sind. Der Entschluss wird gemeinsam dem Vermieter mitgeteilt und das Mietverhältnis wird nur noch mit dem verbliebenden Ehegatten fortgesetzt (§ 1568a Absatz 3 BGB). Es kommt dabei nicht auf das Einverständnis des Vermieters an.

Bei einem Ausscheiden eines Ehegatten ist auch die Frage zu bedenken, wem später die Mietkaution zustehen soll.

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Hat nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht. Es muss dann mit dem Vermieter eine Regelung getroffen werden, dass der verbleibende Ehegatte Vertragspartner wird.

Weder die Trennung noch die Scheidung in Kiel an sich haben Einfluss auf den Bestand eines Mietverhältnisses unabhängig davon, ob beide Ehegatten die Wohnung angemietet haben oder nur ein Ehegatte Mieter ist.

  • Auch nach der Trennung ist das Paar Gesamtschuldner.
  • Auch wer nach der Scheidung nicht in der Mietwohnung bleibt, haftet fĂĽr die Mietkosten.
  • Wer auszieht, sollte schnell versuchen aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.
  • Wer in der Wohnung wohnen bleibt, haftet fĂĽr Schönheitsreparaturen.
  • Wem die Mietkaution zusteht muss individuell geklärt werden.

Kann ein Ehegatte den Mietvertrag allein kĂĽndigen?

Eine Kündigung des Mietvertrages kann nur durch beide Parteien erfolgen. Der ausgezogene Partner kann nicht den Mietvertrag oder etwa „seine Hälfte“ des Mietvertrages kündigen. Eine Kündigung muss von beiden Ehepartnern erfolgen.

2. Interner Ausgleich zwischen den Ehegatten

Wird der Ehegatte, der die Wohnung verlassen hat, in Anspruch genommen, so kann ein Ausgleich – zumindest teilweise – erfolgen über eine Verrechnung im Unterhalt, eine Nutzungsentschädigung gemäß §f 1361 b Abs. 3 Satz 2 BGB oder über den Gesamtschuldnerausgleich (§ 426 BGB).

Sofern aber bereits der Wohnvorteil bei der Unterhaltsberechnung berĂĽcksichtigt wird, kann der Unterhaltsschuldner keine NutzungsvergĂĽtung fĂĽr die WohnungsĂĽberlassung verlangen.

Dagegen schuldet der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte eine NutzungsvergĂĽtung, wenn und soweit dies der Billigkeit entspricht, auch dann, wenn die WohnungsĂĽberlassung an den bleibenden Ehegatten freiwillig erfolgt.

Zudem gewährt § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB im Innenverhältnis beide Gesamtschuldner grundsätzlich einen gegenseitigen Ausgleichsanspruch, soweit nichts anderes bestimmt ist. Wie oben dargelegt, stellt die Beendigung der ehelichen Lebensgemeinschaft durch die Trennung eine Zäsur dar im Sinne einer anderweitigen Bestimmung.

Ein Ehegatte, der nach Trennung und Auszug des anderen Ehegatten aus der gemeinsam angemieteten Wohnung die Wohnung alleine weiter bewohnt, hat daher regelmäßig keinen gesamtschuldnerischen Ausgleichsanspruch hinsichtlich der Mietzinsraten nach der Trennung.

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Zieht ein Ehegatte ohne Einverständnis des anderen aus der gemeinsamen Wohnung aus, so ist dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist dahingehend einzuräumen, ob er die Wohnung behalten will. Zieht der verbleibende Ehegatte nach Ablauf der Überlegungsfrist nicht aus, so entfällt ein gesamtschuldnerische Ausgleichsanspruch, auch für die Zeit der Überlegungsfrist.

Ist nur ein Ehegatte Mieter, ist der Ehegatte, der nicht Partei des Mietverhältnisses ist, nicht Dritter im Sinne der §§ 540,553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt.

Die Eigenschaft der Ehewohnung endet erst, wenn der mietende Ehegatte dem anderen Ehegatten die Wohnung zur endgültigen Nutzung überlässt.

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3. Kündigung des Mietverhältnisses der Mietwohnung bei Scheidung

Grundsätzlich kann bei einer Scheidung die Mietwohnung durch einen der Partner gekündigt werden, wenn er als alleiniger Vertragspartner den Mietvertrag unterschrieben hat. Es gibt keine Sonderregelung für die Ehewohnung und somit bedarf es keiner vorherigen Zustimmung durch den nicht mietenden Ehegatten.
Zwar gewährt das Gesetz durch dieses Zustimmungserfordernis in§ 1369 BGB im gesetzlichen GĂĽterstand Schutz gegen ehewidrige VeräuĂźerungen von Haushaltsgegenständen; die ist aber nicht auf die KĂĽndigung der allein gemieteten Ehewohnung ĂĽbertragbar. Ist die KĂĽndigung des alleinigen Mieters wirksam, muss der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte innerhalb der gesetzlichen KĂĽndigungsfrist aus der Ehewohnung ausziehen, da er sich ansonsten ohne rechtlichen Grund in der Wohnung befindet. Wenn der Mietvertrag durch beide Partner unterschrieben wurde, so ist eine KĂĽndigung auch nur durch beide Partien möglich. Eine einseitige KĂĽndigung „meiner Hälfte der Wohnung“ ist nicht möglich.

4. Eintritt in den Mietvertrag

Der Vermieter, der Mieter und der nicht mietende Ehegatte können eine Mietvertragsübernahme vereinbaren. Der Eintritt in den Mietvertrag ist konkludent möglich. So ist ein Ehegatte, der im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung erklärt und vom anderen Ehegatten geleistete Mietkaution zurückgefordert konkludent in den Mietvertrag eingetreten.
Solange eine gemeinschaftliche Haftung fĂĽr die Miete besteht, kann der Mietvertrag auch nur zusammen gekĂĽndigt werden. Das Gesetz sieht fĂĽr den Fall der Trennung jedenfalls keinen auĂźerordentlichen KĂĽndigungsgrund fĂĽr den Einzelnen vor.
Bei einem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Ehegatte verpflichtet ist, einer Kündigung zuzustimmen. Dies ist dann von Interesse, wenn der Vermieter den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten nicht aus dem Mietvertrag entlassen will, der Ehegatte aber seine weitere Mithaftung beenden will. Nach endgültiger Scheidung der Eheleute kann ein Ehepartner die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten ehemaligen Ehewohnung von dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten dann verlangen, wenn unterhaltsrechtliche Gründe oder auch der Gesichtspunkt nachehelicher Solidarität dem nicht entgegenstehen.

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Denn in diesem Fall ist der Grund für einen Anspruch des in der Ehewohnung verbleibenden Ehegatten, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehegatten aufrechtzuerhalten, weggefallen.
Dem Interesse des in der Wohnung verbliebenen Ehegatten am Fortbestand des Mietverhältnisses steht das nunmehr vorrangig gewordene Interesse des auf Auflösung des Mietvertrags drängenden anderen Ehegatten entgegen. Dieser ist daran interessiert, nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus diesem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein.

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5. Zuweisung der Mietwohnung bei Scheidung

Solange das Mietverhältnis nicht beendet ist, kann der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte die Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht beantragen.

Beide Ehegatten können die Alleinnutzung der Ehewohnung oder Aufteilung der Ehewohnung beantragen, um so ein Getrenntleben zu gewährleisten.

Die Rechtsverhältnisse hinsichtlich der Wohnung sind für ihre Qualifizierung als Ehewohnung relevant. Die Eigenschaft der Wohnung als Ehewohnung bleibt grundsätzlich mindestens bis zur Rechtskraft der Scheidung bestehen. Die gerichtliche Zuweisung ist jedoch nicht mehr möglich, wenn der Ehegatte die Wohnung endgültig aufgegeben und dem anderen Ehepartner zur Nutzung überlassen hat, weil die Wohnung dann ihren Charakter als Ehewohnung verloren hat. Ferner scheidet  die Zuweisung aus, wenn der ausgezogenen Ehegatte die Wohnung wirksam gekündigt hat.

Die Zuweisung oder Aufteilung bei einer Ehewohnung kann auf folgender rechtlichen Grundlage geschehen:

  • gemäß § 1361 b BGB fĂĽr die Zeit der Trennung,
  • gemäß § 1568 a BGB fĂĽr die Zeit nach der Scheidung
  • gemäß § 2 Gewaltschutzgesetz, unabhängig vom Zeitpunkt der Trennung oder Scheidung
  • 1361 b BGB und die Regelungen des Gewaltschutzgesetzes sind nebeneinander anwendbar, wenn die jeweilige Tatbestandsvoraussetzungen gegeben sind. § 1361 b BGB ist nur unter Eheleuten anwendbar, während das Gewaltschutzgesetz eine Wohnungszuweisung fĂĽr alle Haushaltsgemeinschaften möglich macht, also zum Beispiel auch fĂĽr die nichteheliche Lebensgemeinschaft.

Im Gegensatz zu§ 2 Gewaltschutzgesetz ist zudem bei der Zuweisung der ehelichen Wohnung die Trennung der Eheleute erforderlich, bzw. der Trennung Wille eines Ehegatten Voraussetzung.

Nach §1361 b BGB erfolgt die Zuweisung nur für die Trennungszeit, nach Gewaltschutzgesetzbestimmungen ist eine Befristung vorgesehen bei gemeinsamer dinglicher Berechtigung oder gemeinsamem Mietvertrag.

Schließlich kann nach § 1361 b BGB eine Zuweisung nicht nur bei Vorliegen häuslicher Gewalt, sondern auch bei einer sonstigen unbilligen Härte erfolgen, insbesondere der Beeinträchtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder.

Da bei einer Trennung und gegebenenfalls späteren Scheidung in Kiel jeder Fall individuell zu beurteilen ist, sollten Sie in jedem Fall die Beratung und Vertretung einer Fachanwältin für Familienrecht in Anspruch nehmen – am besten von Anfang an!