Trennung im Eigenheim
Was passiert mit dem Kredit, was mit der Miete?
Wenn sich Paare trennen, ist das allein schon schwer genug. Emotionale Verletzungen, Enttäuschung, vielleicht sogar Wut stehen im Raum. Noch schwieriger wird es aber, wenn gemeinsame Vermögenswerte betroffen sind – vor allem das Eigenheim. Wer darf bleiben? Wer zahlt den Kredit weiter? Gibt es eine Miete? Diese Fragen stellen sich viele, die sich in einer Trennungssituation befinden und ein gemeinsames Haus oder eine gemeinsame Eigentumswohnung haben. In diesem Artikel möchte ich als engagierte, gut informierte Privatperson erklären, was in solchen Fällen rechtlich und praktisch auf euch zukommt – verständlich, praxisnah und ausführlich.
Wem gehört die Immobilie?
Der Blick ins Grundbuch entscheidet
Bevor man klärt, wer was zahlen muss, ist es wichtig zu wissen: Wem gehört das Haus oder die Wohnung überhaupt? Das regelt nicht der Kaufvertrag oder die Kreditvereinbarung, sondern allein das Grundbuch.
Stehen beide Partner im Grundbuch, dann gehört ihnen die Immobilie gemeinsam – meist je zur Hälfte. Steht nur einer im Grundbuch, dann ist auch nur dieser Eigentümer. Das kann selbst dann gelten, wenn der andere Partner bei der Finanzierung geholfen hat oder monatlich Kreditraten gezahlt hat.
Daher ist der erste Schritt bei jeder Trennung mit Immobilie: Einen Blick ins Grundbuch werfen und Klarheit über die Eigentumsverhältnisse gewinnen.
Der Immobilienkredit
Gemeinsame Schuld, gemeinsame Verantwortung?
Viele Paare nehmen gemeinsam einen Kredit auf, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Das bedeutet in der Regel, dass beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben und damit auch gemeinsam für die Rückzahlung haften. In juristischen Begriffen: Sie sind „Gesamtschuldner“.
Was bedeutet das konkret? Die Bank kann sich aussuchen, von wem sie das Geld verlangt. Wenn ein Partner nicht zahlt, kann der andere zur Kasse gebeten werden – ganz gleich, wer im Haus wohnt oder wer ausgezogen ist.
Das kann besonders bitter sein, wenn man ausgezogen ist, das Haus nicht mehr nutzt, aber weiterhin für den Kredit haftet. Einseitige Entlastung durch Auszug ist gegen die Bank nicht durchsetzbar.
Aus dem Kreditvertrag rauskommen?
Schwierig, aber möglich
Nach der Trennung möchten viele aus dem Kreditvertrag raus – verständlich, aber nicht einfach. Die Bank wird einen Schuldner nur entlassen, wenn sie sich sicher sein kann, dass der andere allein zahlungsfähig ist.
Möglich ist das beispielsweise:
- Wenn der verbleibende Partner ein stabiles Einkommen hat und allein den Kredit tragen kann.
- Wenn Sicherheiten oder Bürgschaften gestellt werden.
- Wenn der verbleibende Partner den Kredit neu aufnimmt und den anderen „auszahlt“.
Ohne Zustimmung der Bank ist ein einseitiger Ausstieg aus dem Kreditvertrag nicht möglich. Hier ist oft Geduld, Verhandlungsgeschick und professionelle Unterstützung notwendig.
Was passiert mit dem Haus nach der Trennung?
Nach der Trennung gibt es mehrere Optionen, was mit der Immobilie passieren kann:
- Ein Partner bleibt im Haus wohnen und zahlt den anderen aus. Dieser übernimmt den Kredit oder refinanziert ihn neu.
- Das Haus wird verkauft – freiwillig oder notfalls per Teilungsversteigerung.
- Das Haus wird vermietet und beide teilen sich die Einnahmen oder lassen sie in die Kreditraten fließen.
Welche Variante infrage kommt, hängt stark von den finanziellen Möglichkeiten, dem Verhältnis der Ex-Partner und dem emotionalen Umgang miteinander ab.
Der bleibende Partner
Muss er dem anderen Miete zahlen?
Eine oft gestellte Frage ist: Wenn einer im gemeinsamen Haus bleibt, obwohl beide Eigentümer sind – muss dieser dann „Miete“ zahlen?
Die Antwort: Es geht hier nicht um Miete im klassischen Sinn, sondern um Nutzungsentschädigung. Der Grund: Ein Miteigentümer nutzt die Immobilie allein, wofür der andere einen finanziellen Ausgleich verlangen kann.
Voraussetzung ist aber, dass der ausgezogene Partner dies verlangt. Es gibt keinen automatischen Anspruch. Erst wenn klar geäußert wurde, dass die Alleinnutzung nicht kostenlos erfolgen soll, besteht ein Anspruch.
Wie hoch ist eine Nutzungsentschädigung?
Die Höhe richtet sich nach dem fiktiven Mietwert der Immobilie. Also: Wie viel könnte man auf dem freien Markt für das Haus oder die Wohnung monatlich an Miete verlangen?
Beispiel: Hat das Haus einen Mietwert von 1.200 Euro im Monat, und beide sind zu 50 % Eigentümer, dann könnte die Nutzungsentschädigung bei etwa 600 Euro liegen. Es ist aber auch möglich, individuelle Vereinbarungen zu treffen.
Was ist mit den laufenden Kosten?
Wer zahlt Strom, Wasser & Co.?
Neben dem Kredit gibt es noch viele weitere laufende Kosten: Grundsteuer, Strom, Heizung, Müllgebühren, Versicherungen. Auch hier ist wichtig zu unterscheiden:
- Derjenige, der im Haus wohnt, trägt in der Regel die verbrauchsabhängigen Kosten allein (z. B. Strom, Wasser, Heizung).
- Eigentümerkosten wie Grundsteuer oder Gebäudeversicherung werden in der Regel je nach Miteigentumsanteil aufgeteilt, es sei denn, etwas anderes wurde vereinbart.
Man sollte diese Punkte möglichst frühzeitig besprechen und schriftlich regeln. Sonst drohen Streit und finanzielle Unklarheiten.
Was passiert, wenn keiner zahlen kann?
Leider ist es keine Seltenheit, dass nach einer Trennung keiner der Ex-Partner mehr in der Lage ist, den Kredit alleine zu stemmen. Das kann schnell zu Zahlungsrückständen und ernsthaften Problemen mit der Bank führen.
In solchen Fällen bleiben oft nur zwei Wege:
- Verkauf der Immobilie, um den Kredit abzulösen
- Teilungsversteigerung (bei Miteigentum), wenn keine Einigung möglich ist
Beide Varianten sollten gut durchdacht werden. Ein Verkauf bringt meist bessere Ergebnisse als eine Teilungsversteigerung, die mit hohen Abschlägen und Gerichtskosten verbunden ist.
Besonderheiten beim Wohnrecht
Trennung mit Kindern
Sind gemeinsame Kinder im Spiel, wird die Situation oft noch komplizierter. Denn dann kommt das Kindeswohl ins Spiel.
In vielen Fällen darf der Elternteil, bei dem die Kinder leben, vorerst im Haus bleiben. Das kann sogar gerichtlich angeordnet werden. Eine Nutzungsentschädigung muss dann nicht unbedingt gezahlt werden oder wird reduziert, um den Kindern Stabilität zu sichern.
Allerdings ist das in der Regel nur eine Übergangslösung. Langfristig müssen auch hier Eigentumsfragen und Kreditverpflichtungen geregelt werden.
Der Zugewinnausgleich betrifft auch die Immobilie
Scheidung
Kommt es zur Scheidung, wird das Vermögen beider Partner betrachtet. Der sogenannte Zugewinnausgleich sorgt dafür, dass Vermögenszuwächse ausgeglichen werden.
Hat einer der Partner durch die Immobilie (z. B. durch Tilgung oder Wertsteigerung) mehr Vermögen aufgebaut, kann ein finanzieller Ausgleich fällig werden. Das bedeutet aber nicht, dass die Immobilie geteilt oder verkauft werden muss. Es geht um den finanziellen Ausgleich, nicht um die Immobilie selbst.
Alles schriftlich regeln
Trennungsvereinbarung
Um Streit und Unsicherheiten zu vermeiden, ist es ratsam, eine Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung zu treffen. Darin kann geregelt werden:
- Wer bleibt im Haus?
- Wer zahlt welchen Anteil am Kredit?
- Gibt es eine Nutzungsentschädigung?
- Wann soll das Haus verkauft werden?
Eine solche Vereinbarung kann selbst aufgesetzt oder mit Hilfe eines Anwalts oder Notars erstellt werden. Wichtig ist, dass beide Partner zustimmen.
Mediation als hilfreicher Weg zur Einigung
Wenn Gespräche zu zweit nicht mehr möglich sind, kann eine Mediation helfen. Dabei vermittelt ein neutraler Dritter und unterstützt die Parteien dabei, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Das ist oft günstiger, schneller und nervenschonender als ein Gerichtsverfahren.
Fazit
Eine Trennung im Eigenheim bringt viele Fragen mit sich. Wer zahlt den Kredit? Muss jemand Miete zahlen? Was passiert mit dem Haus?
Die Antworten hängen von vielen Faktoren ab: Eigentumsverhältnisse, vertragliche Regelungen, finanzielle Situation, Kindeswohl. Umso wichtiger ist es, frühzeitig zu handeln, professionellen Rat einzuholen und klare, schriftliche Vereinbarungen zu treffen.
Denn eines ist sicher: Je klarer die Regeln, desto weniger Konflikte. Und das hilft allen Beteiligten – finanziell wie emotional.
